脱サラFPのマネー日記

FPの資格をもつ脱サラFPタケルのマネー日記です。

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不動産投資におけるレバレッジ効果

レバレッジなどといきなり難しい言葉ですね。レバレッジ効果とは、金融におけるてこの原理で少額の投資で多額の利益を上げることなどを言います。(Yahoo!辞書検索より)

管理人は名古屋人だからでしょうか。借金が嫌いです。不動産投資に興味はあるけれど、借金して購入することにどうも抵抗がある。たまたま不動産投資でのレバレッジ効果の話を聞いて「なるほどな~」とその場では思ったものの、よ~く考えてみるとやっぱり納得がいかないんですね。

具体的に行きますね。投資用として次のようなマンションを購入するとします。

・物件価格:3,000万円
・家賃収入:年300万円

A.3,000万円を自己資金で購入する場合

収入:年300万円
年利回り:300万円÷3,000万円=10%

B.1,000万円を自己資金、2,000万円を年利4%、20年返済の借入をする場合

収入:年300万円
支出:金利80万円
利益:220万円
年利回り:220万円÷1,000万円=22%

AとBを比べてみましょう。自己資金のみの購入では年10%の利回り、借り入れすれば少ない資金でしかも22%の利回りを得ることができます。

管理人が聞いた話はここまで、不動産投資の会社のHPでのレバレッジ効果の説明も2つ3つ確認しましたが同じくここまでの説明です。その瞬間は「なるほど~、こりゃ考え方を改める必要があるな!」と思いました。

しかし、借入金の返済はどこへ行ってしまったのでしょうか?
Bの続きを計算していきます。

借入金返済額:年約150万円(年利4%、20年返済の場合)
ほんとの利益:220万円-150万円=70万円
ほんとの利回り:70万円÷1,000万円=7%

借入金の返済を考慮すると7%の利回りです。自己資金での利回りは10%。「な~んだ、やっぱ自己資金で投資した方がいいんじゃん!」というのが結論となってしまいました。もちろん少ない投資金額でよいというのは魅力ですが、借入金を返済できるかというリスクもあります。それとも他に何かすごいメリットがあるのだろうか…。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2005/12/29(木) 20:40:38|
  2. 資産運用(株以外)
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